Uso dei pianerottoli: come valutare l’installazione di un cancello

In generale, le modifiche alle parti comuni dell’edificio, contemplate dal Codice Civile, possono essere apportate dal singolo condòmino, nel proprio interesse ed a proprie spese, al fine di conseguire un uso più intenso, sempre che non alterino la destinazione e non impediscano l’altrui pari uso. Per quanto concerne, in particolare, l’uso dei pianerottoli all’interno dello stabile, è consentita al condòmino l’utilizzazione più intensa della cosa comune al servizio della sua proprietà esclusiva, purché ne sia permesso il pari uso agli altri partecipi e non ne sia alterata la destinazione, sicché, entro tali limiti, è legittima anche l’imposizione di un vero e proprio peso sui beni condominiali a vantaggio del singolo appartamento.
Questi i punti fermi fissati dai giudici (ordinanza numero 8012 del 31 marzo 2026 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso sorto in uno stabile in quel di Agrigento a seguito della installazione, autorizzata a maggioranza dall’assemblea condominiale, di un cancello sul pianerottolo antistante la proprietà di due coniugi.
A dare il ‘la’ alla querelle è stata una condòmina, la quale ha citato il condominio, chiedendo di vedere riconosciuta la nullità della delibera di autorizzazione della installazione del cancello su un pianerottolo condominiale e sostenendo che il bene era stato inglobato nella porzione esclusiva ed era stato sottratto all’uso comune senza il consenso unanime dei condòmini.
Il condominio ha sostenuto la validità della delibera quale mera ‘presa d’atto’ dell’uso del pianerottolo per ragioni di sicurezza, senza alcun pregiudizio per gli altri contitolari.
I giudici di merito hanno dato ragione alla condòmina, dichiarando nulla la delibera e disponendo la rimozione del cancello, e le hanno riconosciuto il legittimo interesse ad ottenere l’annullamento della delibera per evitare che una porzione, per quanto esigua del pianerottolo, fosse sottratta all’uso comune. Illegittima, di conseguenza, l’apposizione del cancello incriminato, in assenza del consenso unanime dei condòmini.
Di diverso parere, invece, i magistrati di Cassazione, i quali osservano che le limitazioni poste dal Codice Civile all’uso della cosa comune da parte di ciascun condòmino, ovvero il divieto di alterarne la destinazione e l’obbligo di consentirne un uso paritetico agli altri comproprietari, non impediscono al singolo partecipante di servirsi del bene per fini esclusivamente propri, traendone ogni possibile utilità. L’alterazione della funzione del bene deve essere effettiva e non può consistere in una semplice modificazione materiale del bene. La nozione di pari uso della cosa comune, alla luce del Codice Civile, non va intesa – neppure – in termini di assoluta identità dell’utilizzazione del bene da parte di ciascun comproprietario, o di uso identico o contemporaneo da parte di tutti, il che comporterebbe un sostanziale divieto per ogni partecipante di servirsi del bene a proprio esclusivo o particolare vantaggio pure laddove non risulti alterato il rapporto di equilibrio nel godimento dell’oggetto della comunione. Non si richiede allora che il pari uso debba consistere nel medesimo uso che possa invece farne solo il singolo che si trovi in un rapporto particolare e diverso con la cosa, ma di uso – da parte degli altri – che possa essere effettivo, occorrendo individuare in concreto e non solo in astratto i sacrifici alle facoltà di godimento che tale modifica possa apportare, senza dar rilievo ad una astratta possibilità di uso alternativo o un suo ipotetico depotenziamento.
Qualora sia prevedibile che gli altri partecipanti alla comunione non faranno un pari uso della cosa comune, la modifica apportata dal condòmino deve ritenersi legittima, atteso che, in una materia in cui è prevista la massima espansione dell’uso individuale, il limite al godimento di ciascuno dei condomini è dato solo dagli interessi altrui e ove sia possibile prevedere che gli altri contitolari possano volere accrescere il pari uso cui hanno diritto.