Gronde e sottogronde: manutenzione a carico di tutti i condòmini

Le gronde e sottogronde che assolvono alla funzione di proteggere dall’acqua piovana le facciate dell’edificio, convogliando le acque meteoriche nel sistema di scarico comune, costituiscono beni comuni. Perciò, le relative spese di manutenzione e rifacimento devono essere ripartite tra tutti i condòmini in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, non trovando applicazione il criterio di ripartizione in base all’uso.
Questo il punto fermo fissato dai giudici (ordinanza numero 10371 del 18 aprile 2025 della Cassazione), chiamati a prendere in esame il contenzioso sorto in un palazzo in quel di Milano e relativo alla delibera assembleare che, qualificando le gronde e le sottogronde dei balconi della facciata interna del palazzo come beni condominiali, aveva ripartito le previste spese di rifacimento tra tutti i condòmini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, inclusi i condòmini proprietari di unità immobiliari che non prospettavano sulla facciata interna dello stabile.
Già per i giudici di merito, a dirla tutta, le gronde e sottogronde in rame presenti solo su alcuni balconi della facciata interna del palazzo e non coperte dal tetto hanno natura di beni comuni, malgrado la loro collocazione al di sotto dei balconi di proprietà esclusiva dei singoli condòmini, attesa la funzione di convogliamento delle acque meteoriche in un pluviale che scarica nella condotta fognaria condominiale, a salvaguardia della facciata condominiale, escludendo una funzione di convogliamento delle acque raccoltesi sui balconi.
Consequenziale, sempre secondo i giudici di merito, la correttezza della ripartizione delle spese di rifacimento delle gronde e sottogronde dei balconi tra tutti i condòmini e non tra i soli condòmini proprietari di unità immobiliari prospettanti sulla facciata interna, stante la natura di bene comune di tutte le facciate dell’edificio.
Sulla stessa linea, come detto, anche i magistrati di Cassazione, poiché, in tema di condominio negli edifici, le parti dello stabile – muri e tetti – ovvero le opere ed i manufatti – fognature, canali di scarico e simili – deputati a preservare l’edificio condominiale dagli agenti atmosferici e dalle infiltrazioni d’acqua, piovana o sotterranea, rientrano, per la loro funzione, fra le cose comuni, le spese per la cui conservazione sono assoggettate alla ripartizione in misura proporzionale al valore delle singole proprietà esclusive, mentre non rientrano, per contro, fra quelle parti suscettibili di destinazione al servizio dei condòmini in misura diversa ovvero al godimento di alcuni condòmini e non di altri.